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保障青龙湖片区项目用地探讨
发布时间:2021-04-06 17:09:35       作者:陈盾       来源:区自然资源局

青龙湖片区开发建设,是我区“十四五”期间融入长江经济带、成渝双城经济圈和内自同城发展的战略举措,该区域的自然资源具有很强的生态价值与旅游价值,而保障片区项目用地是推动战略实施的基础性要素保障。现对青龙湖片区大安区境内(以下简称青龙湖片区)的有关保障项目用地问题作如下探讨。

一、青龙湖片区土地基本情况

(一)土地利用现状

整个青龙湖片区规划范围为16917.49亩(含内江市威远县靖和镇木瓜村部分),其中大安区境内16348,其土地利用现状为:农用地13799.00,84.41% (其中:耕地:6435.39,54.04%;园地:798.41,4.89%;林地:2891.33,17.68%;水域:2402.47,14.71%);建设用地2466.52,15.09%;未利用地82.96,0.51%。目前已征收土地(含淹没区水域面积)2766.75亩。

(二)土地现状利用特点分析

1.农用地总量大。农用地和耕地分别占总面积的84.41%54.04%,农业生产用途占比大。

2.水域集中面大。片区内有水域面积2402.47.亩,占总面积14.71%,有别于其他区域,利用前景广阔,但有39.53亩库塘湿地(位于大山铺街青龙村)列入了自贡市一般湿地保护名录(自府发〔202018号)。

3.集体建设用地碎片化。宅基地等集体建设用地为2466.52亩,占总面积的14.54%,虽然面积可观,但处于零星分散使用状态。

4.用地形式多样化。片区内除大部分耕地由农户承包经营外,存在有将集体土地征收为国有土地的用地形式、土地流转设施农业用地形式、移民补偿安置用地形式、农民自建房等用地形式。

总之,该片区土地尚处于待开发利用状态,土地利用前景广阔。

二、开发利用土地中存在的问题

一是该区域不符合《自贡市大安区土地利用总体规划(2006-2020)》,属有条件建设区,因此,无农用地转建设用地指标覆盖;也不符合自贡市城市建设规划(不属城市建设区,而属绿化区域),对开发利用该区域带来较大难度。

二是片区内存在多种用地形式,在开发建设用地时,将面临各种利益诉求和冲突。

三是集体建设用地碎片化严重,不利于整体推进集体建设用地入市。

四是虽然《民法典》赋予了村委会具有特殊法人资格,但村、组集体经济组织力量薄弱,难以胜任集体建设用地入市的法人主体资格,自身也难以将集体土地的所有权和使用权融合参与到片区的开发建设中。

三、工作建议

(一)“两手准备”,做好规划

在确定该片区开发方案的基础上,建议:一是尽快决定该区域是否纳入城市成片开发,确定我区城市开发边界,以便纳入国土空间规划编制,为开发建设提供国土空间规划保障。二是在土地利用总体规划与国土空间规划过渡期,启动过渡期国土空间规划编制和编制村规划,为符合规划的项目落地打下基础。

(二)首战打好“阵地战”

优先布局节余增减挂钩周转指标,实施重点启动项目用地的土地征收。因该片区属土地利用总体规划中有条件建设区,可布局节余增减挂钩周转指标。建议将区的节余增减挂钩周转指标优先布局在片区需要启动重点开发的区域,立即启动集体土地的征收,提前解决项目落地问题,提前解决因今后实施集体建设用地入市时与村民的利益诉求冲突压力。

(三)打好“游击战”,多种用地形式保障项目落地

1.特色农业用地:片区内规划的各种特色农业项目(包括各种设施农业项目),可以采用集体土地流转方式用地,不需要占用有限的建设用地指标,不需要办理任何用地审批手续。

2.以集体经济组织名义用地,减少土地征收:根据《土地管理法》第六十条的规定,部分项目(包括公共设施、公益事业)可以农村集体经济组织名义申请用地,不实施土地征收(但涉及占用农用地的,需办理转用审批手续)。

3.争取实施集体建设用地入市先行示范:由于新修订的《土地管理法实施条例》和《集体建设用地入市实施办法》至今还在完善之中,今年集体建设用地入市试点将继续深化。建议向上争取在省内率先进行示范政策,提前启动该片区的集体建设用地入市,为片区开发建设提供用地保障和资金积累。如争取成功,一是可以将现有的有一定规模的集体建设用地入市直接用于招商引资的项目建设。二是通过对片区的碎片集体建设用地(包括宅基地)整合、退腾,可直接入市用于项目建设。

(四)解决入市主体的参与能力

一是根据《土地管理法》和《民法典》的相关规定,集体土地所有权人是集体建设用地入市主体。由于长期在村委会、集体经济组织建设上侧重于政权建设,而在复合型和具有市场经济能力上尚存在较大差距,给此项工作推进带来了较大难度。建议组织部门、民政部门在村、组建设上进一步提供组织、人才支撑,强化村民自治能力,使村委会真正能履行特别法人的主体资格。

二是短期内,建议采用由村委会、集体经济组织委托给上级组织或者委托给股份合作社经营,解决村委会和集体经济组织能力有限问题。

 

(作者:区自然资源局四级调研员)

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