随着我国城市化进程的加快，大量的居民小区投入使用，人们纷纷住进高层建筑或高密度的住宅小区，形成了集中居住的模式。由于受到经济发展水平的限制，我国的物业服务水平和相关法律法规存在着许多不足及不科学、不规范的地方。实践中大量的物业服务纠纷涌现，特别是物业服务合同中的抗辩权纠纷呈井喷之势。

据统计，我市2008年所受理的有关物业服务合同纠纷案件为1161件，而2011年受理物业纠纷案件高达6000件，在短短的四年里，增幅超过了400%；其中大部分纠纷是与物业服务合同中合同主体行使抗辩权有关。业主与物业服务企业之间因为物业服务抗辩权引起纠纷已成为影响小区和谐稳定的主要因素。

物业服务纠纷既有物业服务企业没有尽职尽责为小区提供满意的服务方面的原因，也有业主不当行使抗辩权方面的因素。在物业服务合同履行过程中，物业服务企业对未交物业费的业主，采取对其进行停电、停水、停气等不合法的方式进行抗辩，业主则会因为对物业服务企业提供的服务有一点点不满意就拒绝交纳物业费，进行不正当抗辩。由于目前相关法律法规未对物业服务合同抗辩权进行系统的规定，大部分仅仅涉及物业服务合同抗辩的某一方面，专门针对物业服务合同抗辩权的研究比较少，加之物业服务合同抗辩权纠纷呈飙升态势的实际，笔者试图通过理清物业服务合同的性质以期对这一问题的解决有所裨益。本文致力于物业服务合同的特殊性进行分析，进一步探讨物业服务合同抗辩权的行使原则，以求化解我国物业服务合同中业主与服务企业之间的矛盾，促使我国物业服务朝良好、健康的方向发展，促进“和谐社区”建设。

一、物业服务合同的特殊性分析

物业服务合同是由物业服务企业与业主委员会签订的，由物业服务企业提供物业服务，业主支付物业费为内容的合同。物业服务合同具有诺成、有偿等一般合同的特征，但也有其特殊性。

（一）物业服务合同性质的特殊性

我国有关物业服务合同的权利与义务主要规定在《物业管理条例》中，但其作为行政法规，其目的不在规范物业服务合同，并且相应内容简单，尚不足以解决实际操作中的问题。所以探讨物业服务合同的法律性质，明确其能不能归属于合同法的某类有名合同，直接影响着其法律适用以及如何在物业服务合同中引入抗辩权。

随着建筑物区分所有权制度的出现，现代的物业服务合同也随之产生。建筑物区分所有权是以建筑物某一部分为对象而成立的不动产所有权。物业服务合同是规范业主与物业服务企业权利义务的法律依据。建筑物区分所有权制度为物业服务合同的产生提供了条件，为其发挥作用提供了空间。由此，我们就不能把物业服务合同看成一般合同对待，它具有一般合同不具有的典型特征。物业服务企业主要是住宅小区共有部分，公共区域进行管理、养护和维修的，其服务的项目很多，并且具有很强的专业性。由于物业服务合同的复杂性、专业性强的特点，加之现代物业纠纷的高速发展的态势，有必要、也应该将物业服务合同看成是一种新型的有名合同，使物业服务合同中的权利义务关系更加明晰，为物业服务合同纠纷的解决提供更为有力的依据。

（二）物业服务合同主体的特殊性

合同的主体是指享有民事权利与承担民事义务，行使设立、变更、终止民事权利义务关系的自然人或法人。合同的主体具有相对性，物业服务合同涉及业主、业主委员会和物业服务企业三方主体。在理论上讲业主委员会与业主具有同一性，但不能把他们简单等同起来，业主委员会是代表业主行使相应权利的，业主是物业合同权利义务的最终承担者。所以物业服务合同就是对合同相对性的原理的突破，它涉及了三方主体，并且它为作为第三方的业主设定权利和义务。这一点就是物业服务合同主体的特殊性所在。

（三）物业服务合同标的的特殊性

1.物业服务合同的标的具有公共产品的性质

物业服务企业提供的服务主要包括以下几个方面：一是负责小区的安全保障和环境卫生；二是负责小区建筑物的保养，对有损害的地方进行修补；三是与供电、水、气的单位一起保证小区电、气、水等能源的正常供应。以上所列举的这些服务，都是保证业主的基本生活和安全所必须的，缺少这些服务的话，业主将不能正常的生活。在我国现在的物业服务市场上，一些物业服务企业对一定区域内的物业服务具有垄断地位，它所提供的服务具有排他性。既物业服务企业所提供的服务对业主来说具有相应依赖性和不可替代性。

2.物业服务企业提供的服务具有不易计量的特点

在物业服务合同履行过程中，物业服务企业提供的主要是劳务服务，劳务一般是不能以一个统一的标准来衡量的，因为在服务者提供服务的过程中，因为其职业的素养，对工作的态度，以及工作能力等自身因素是不同的。从另一层面来说，物业服务企业是针对公共区域、共有部分，为全体业主提供服务的，因为公共区域具有非独占性，所以物业服务企业提供的服务对单个业主来说作用的大小是很难定量的。

3.物业服务合同提供服务的履行具有持续性特点

继续性合同是指合同约定的内容，不是一次的给付行为就可以完结的合同。在继续性合同在的履行中，主要是时间上连续性，它的履行主要关注的是总履行的时间。物业服务合同中物业服务企业的主要任务是，在一定时间内向业主提供持续不断的服务，物业服务不是即时就完成的，所以物业服务合同具有持续性的特点。

二、物业服务合同抗辩权行使的主体及原则

抗辩权，与请求权相对而言，是能够阻止请求权效力的权利。抗辩权可分为以下两种：一种是永久性抗辩权，另一种是延期抗辩权。合同履行抗辩权是指在同一双务合同中，一方当事人行使对抗另一方当事人要求或者否认对方权利提出的权利主张。双务合同中的抗辩权是债务人为防止自己履行后而对方当事人拒绝履行义务而设置的，是债务人的一种防御风险的一种手段。合同抗辩权是保障债权顺利实现而设置的，促进债权的实现而言，它起的作用，比合同的违约责任更有效。可以说，与债权担保制度有异曲同工之妙。另外，履行具有可能性是行使合同抗辩权的前提条件，合同当事人对合同的履行应该是积极追求的，而不仅仅是以对抗请求权为目的。

（一）物业服务合同中行使抗辩权的主体

笔者认为，行使抗辩权的主体可以分为两种情况，一是业主公共利益范畴的抗辩，此时应由全体业主或者业主委员会作为抗辩权行使的主体。因为物业服务企业对小区公共事务的处理具有公共服务性，主体也存在多元化，由全体业主或者业主委员会行使公共利益的抗辩权对维护物业的整体性是很有利的。如果允许单个业主对小区公共利益范畴内的事务进行抗辩，那么会造成很多不必要的麻烦。二是当涉及到单个业主利益时，应当由单个业主作为抗辩权行使的主体，与物业服务企业相对应。部分业主可以作为部分业主公共利益受到侵害时共同行使抗辩权的主体，这样才能对业主的利益进行充分的维护。

（二）物业服务合同抗辩权行使的原则

1．诚实信用原则

诚实信用原则是在从事民事活动的过程中应当遵循的基本原则，要求从事民事活动的各方当事人本着诚实、守信的精神，以善意的行为方式行使自己的权利，履行自己的义务。诚实信用原则是民法的最高行为准则，被称为是民法中的“帝王条款”，由于物业服务合同的特殊性，在物业服务合同中行使抗辩权更离不开诚实信用原则的指导。

在我国的民法体系中，没有明确规定在行使合同抗辩权的过程中应该遵循诚实信用原则。但在我国的《民法通则》第4条以及《合同法》第6条规定都有诚信原则的体现，要求当事人在进行民事活动时，行使合同权利，履行合同义务的过程中不得违背诚实信用原则。根据诚实信用原则的要求，合同双方当事人应当本着诚实、守信的精神，以平衡双方当事人的利益。任何合同的履行都需要诚实信用原则，物业服务合同也不例外，而且表现得更为重要。

2．禁止权利滥用原则

禁止权利滥用原则，是指在行使民事权利的过程中，不得超过权利应有的边界，越过权利行使的界限，若超过边界、界限，就是对权利的滥用，违反了相关约定与法规，应当承担相应的违约和侵权责任。

在物业服务合同履行的过程中，供应水、电、气等的单位，利用其对小区供应的垄断地位，以及物业服务企业对小区及业主比较熟悉的优势，将本属于自己权利的水电气收费权委托给物业服务企业，在供应单位与物业服务企业之间形成了委托关系。这样，在收取水电气费的过程中就形成了三个不同的合同：业主与供应单位之间存在供用水、电、气等的合同，物业服务企业与供应单位之间的委托合同，业主与物业服务企业之间的物业服务合同。从三个合同关系中可以看出，供应单位在将物业费收取权委托物业服务企业的时候，并没有将停水、停电、停气的权利委托给物业服务企业。物业服务企业对欠缴物业费的业主采取停水，停电、停气等方式催收物业费，其行为构成权利的滥用，是没有相应法律依据的，是一种侵权行为，造成损害的，应当给受害业主赔偿相应的损失。

当然，业主也不能随意行使抗辩权，在物业服务合同中，业主应该承担支付物业费的义务，在实务操作中，个别业主认为物业服务企业应该事事都管，如房屋漏水，本属于房屋的质量问题应该找开发商，但业主就以此为由拒绝缴纳物业费，物业服务企业提供的服务存在很小的瑕疵，如在小区的道路上个别业主违规停车，甚至因为小区地面有几片树叶就以此为理由进行抗辩，不交纳物业费，这就构成了权利的滥用，违背了民法的原则，也不符合生活常理。这样无休止的纠缠，将会导致物业服务企业因缺乏资金，不能很好为小区提供服务，最终损害的是全体业主的利益，这样做是得不偿失的。