绿洲花园小区位于龙井街红苕地社区，修建于2002年，有968户，居民近3000人，党员70人，占地150亩，23栋楼，建筑面积10万㎡。小区自2017年探索党建引领居民自治管理以来，取得明显成效。

一、背景和起因

一是物业管理不到位。小区环境卫生差，保洁人员只扫公共区域不扫楼道，保安力量严重不足，偷盗事件时有发生。所以业主不愿意交费，收的费用越少，物业管理就越不到位，最后形成恶性循环。

二是物业与业主矛盾突出。2015年起，开发商先后对小区车库涨价、只卖不租，让停车难的问题更加突出，引发多起恶意划车、堵塞小区大门事件。而废弃井泄漏事件让矛盾进一步升级，业主与物业的矛盾越来越突出，小区成为信访多、不稳定的问题小区。

三是无新的物业公司愿意接手。2017年前期物业到期，社区、业委会先后找了10多家物业公司，但所有物业公司都不愿意接盘，小区一度时期面临四面楚歌的境地。

二、主要做法

按照“党建引领、党员示范、基层自治、居民参与”的基本思路，将党组织和党的工作向基层延伸，紧紧围绕“人怎么选怎么留、钱怎么收怎么用、事怎么议怎么干”三大核心问题，发挥业委会和监事会的作用，调动小区居民自治的积极性，逐步步入良性自治轨道。

（一）构建分工明确、科学有效的自治管理体系

建立小区党支部、业主委员会、物业服务队、业主监事委员会“四位一体”的管理体系。小区党支部作为领导机构，主要发挥把方向、定思路、组织动员党员、发动群众的作用；业主委员会是议事决策机构，业主委员会的身份从原来监督物业变成领导物业；物业管理队是执行机构，按照业委会的安排完成具体服务事项；监事委员会是监督机构，对业委会、物业队尽职履责情况以及小区费用收支等进行监督。切实加强党的领导，推行小区党支部书记、业主委员会主任“一肩挑”，楼栋长中由小区党员“挑大梁”，23名楼栋长中党员14名，充分发挥党员的先锋模范作用。“小区党支部”的组建，使小区管理有了主心骨，各项工作推进更加顺畅了。

（二）建立公开透明、尊重民意的三大自治机制

一是建立选得出、留得住的选人留人机制。业委会、监事会的工作费力不讨好，只有奉献，没有报酬；而且工作要求高，不仅要热心、还要有时间精力，还需要有较强的沟通能力、协调能力、组织能力等。业主要么不愿意干，要么是干不下来，有些干起也要辞职。针对这种困境，街道社区党委践行“三看三干”工作理念，充分征求业主意见，有效破解业委会成员身份合法性问题；全面走访摸排小区能人和热心人，挨个引导、逐一做过深过细的思想工作。坚持阳光、公开、透明选举业主委员会、监事委员会，各流动投票组在业主代表的监督下挨家挨户进行，最后在广大业主的监督下公开唱票，确保选举出的人员是大多数业主真实意愿的表达。在物业服务队的人员使用上，为了避免业委会主任大权独揽、任人唯亲等问题，物业管理服务队队长由两委会讨论决定；物业管理服务队下面的清洁队、保安队、绿化队的负责人由物业队长提名，由业主委员会决定聘任；其余员工由物业队长决定，报业主委员会备案。物业服务队的组建也解决了部分小区业主就业问题，现有物业服务队22名成员中有14名是小区业主。为了解决业委会、监事会成员长期无偿奉献、留不住人、家属不支持等问题，确保自治能够长效运行下去，通过召开党员大会、栋长会、业主代表大会，围绕“该不该拿补助、拿多少补助合适”进行讨论，建立了“1986”长效补助机制，即业主委员会、监事委员会成员每月领取补助，补助标准为：业委会主任1000元、副主任900元、委员800元、监事会主任800元、监事会委员600元。

二是建立收得上、用得好的收钱用钱机制。小区物业费收取是很难的事情，有些居民只想享受服务、而不缴纳费用。因此社区、业委会在收钱上由党员带头、党员带动，上门入户做工作，大部分业主看到业委会、监事会真心诚意的为大家服务，小区面貌确实明显变化，缴费的积极性大大提高。在物业费使用上，按照资金多少，召开不同形式的会议，进行民主决策和民主管理，1000元以下由业主委员会主任、副主任讨论通过；1000元以上5000元以下，由业主委员会讨论通过；5000元以上1万元以下，由业主委员会和业主监事会共同讨论通过；1万元以上，由业主代表大会讨论通过，确保资金使用效益最大化。

三是建立议得拢、干得实的议事干事机制。小区事务主要通过绿洲夜话、小区微信群、楼栋长和党员会议等形式进行商议，通过业主充分表达意见、集中大家的智慧，真正实现“大家的事情大家议，大家的事情大家说了算”。事务管理主要由物业服务队按业委会的要求做好保洁、保安、绿化等工作，为业主创收、为业主服务、按业主的意愿办事；重大工程、重大基础设施整治，严格规范程序，通过公开招投标选择专业队伍实施。

（三）推行引领示范、服务居民的“1144”工作法

1.坚持一个引领，把党的温暖送到业主身边。坚持党建引领，推行“支部建在小区上”，对辖区内小区、楼院党员人数进行全面排查，结合实际组建小区党支部、楼栋党小组，把党的组织延伸进小区内、建立在党员身边，对小区内的党员进行登记备案、沟通联系和教育管理，提高了党组织的管理服务能力，小区治理有了“主心骨”。

2.加强一个示范，发挥党员先锋模范作用。加强党员的教育管理，充分发挥党员参与小区治理的示范效应。推行在职党员双报到、党员积分管理、党员志愿者队伍等做法。激发党员先锋意识，开展党员积分管理，党员积分包括基础分40分、任务分50分、奖励分10分，把党员参与小区环境治理、平安巡逻、扶贫帮困等管理情况纳入积分范围，年终对党员履职情况进行统一评定；评选小区治理优秀党员，有效调动党员参与小区管理的积极性。

3.落实“四个报告”，了解小区疑难杂症原因。一是业主有烦恼及时报告。通过小区微信群、社区公开栏、走访入户、召开事务听评会集体讨论等渠道，以小区公共议题和居民需求为出发点，引导居民线上、线下发表需求。二是业委会有困难及时报告。“小事内部化解、大事协商解决”，定期召开联席会议，整合资源，研究解决小区管理中的重大事项。三是物业管理有短板及时报告。由小区党支部牵头联合业委会加强对物业服务的日常监管和法律宣传，坚持“先民生后提升、先规划后建设”的原则解决民生问题。四是小区治理有情况及时报告。小区党支部将自身无法解决的问题及时报告社区党委、街道党工委，社区街道党组织充分发挥“轴心”作用，协调区域党建资源，凝聚区域发展合力。

4.做到“四个清楚”，推动小区疑难杂症解决。一是清楚业主关心的热点。通过联合“问诊”摸排业主关心的环境卫生、停车秩序、治安状况等共通性问题和业主个性问题，收集需要解决的热点问题，督促业主委员会逐一解决。二是清楚业委会运行的痛点。通过调研走访了解业委会人难选、运行无经费保障等业委会组建及运行中的困难和问题。三是清楚物业服务的盲点。通过居民代表、人民代表、老干部老党员，广泛听取意见，了解物业服务中存在的不足和遗漏。四是清楚小区治理的难点。设施老化、建筑老旧、停车困难等很多问题，居民群众对此意见很多、诉求很多、烦恼也很多，通过协调、争取，逐步规划解决。

三、实践成效

自治管理自2017年6月起步,历经艰难探索、推进困难重重、建立完善过程，2019年1月步入正轨后，成效初现：

一是队伍保持相对稳定。辞职率大大降低，只有2名同志由于自身原因辞职。

二是收费比例大大提高。收费标准由自治前的0.4元/平方米提高到自治后的“0.5+0.1”元/平方米（其中0.5元是物业费、0.1元是大修理费）。收费标准提高了，业主交费反而更踊跃了，收费率由最低时的20%提高到现在的93%。

三是环境面貌极大改善。通过整形灌木、清除杂草、对遮光植物修枝、彻底整治排污管严重破损堵塞等困扰居民多年的一些老大难问题，小区面貌明显改善，户户窗户采光良好，广大业主纷纷叫好。

四是治安状况彻底扭转。安装出入倒杆系统、门禁系统，加强治安巡逻，小区发案率大幅下降。以前一年发案20起左右，2018年发案只有1起，小区也因此被评为“自贡市平安小区”。

五是社区管理更加轻松。自治以前，小区日常卫生保洁常常要依靠社区干部。现在，小区每天到处都干干净净。以前矛盾纠纷多，社区疲于应付，社区干部就像消防队员，到处灭火；现在小区和谐，邻里守望相助，几乎不需要社区干部调解矛盾纠纷，社区管理更加轻松高效。

四、启示和体会

党的十九届四中全会提出，“必须加强和创新社会治理，完善党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑的社会治理体系，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体，确保人民安居乐业、社会安定有序，建设更高水平的平安中国。”

当前，小区管理是基层治理面临的最大难题，而所有小区都面临着传统的小区演变规律：新小区新气象，随着时间的推移，变成旧小区和共用设备设施破烂、管理困难的小区。

绿洲花园小区业主自治“四位一体”的实践告诉我们：在党建引领下实施小区自治，通过民主选举、民主决策对小区内的人、财、物进行民主管理、民主监督，既理顺了责权利关系，可以有效规避业委会和物业服务公司的利益矛盾；又增强了业主的获得感幸福感，通过减少中间环节提高服务效率和效益，业主对美好生活的向往成为现实；更是业主当家做主的根本体现，是基层社会治理的重要载体和路径，完全符合十九届四中全会的精神旨要。

（杨兴俊：龙井街党工委书记，杨家才：龙井街党工委副书记、办事处主任）