近年来，随着燊海井路、东环路、北环路改造、川南皮革城、家电城片区等一大批重大项目的实施，大批农民被拆迁集中安置。目前在建的安置小区有板房厂、柳家湾、千金榜安置房，以及即将开工建设的的东城雅居安置房，总面积达50000㎡，共计500余户。一批功能设施完备、环境优美、外观整齐的现代化安置小区即将建成，一大批农民也在“一瞬间”成为“城市居民”。加强安置小区管理，提升农民素质，真正使农民变为市民，使安置小区成为和谐、幸福小区迫在眉睫，意义十分重大。

一、拆迁安置小区管理存在的问题

（一）拆迁农民的“城市居民”素养不够

失地农民由于受农耕文明根深蒂固影响，思想比较保守、观念陈旧、文化水平普遍较低，跟不上城市居民所应具有的“城市血肉”，甚至还发生“农村素养”和“城市素养”的激烈碰撞，产生恶性矛盾等。因为在拆迁农民脑海里，“城市素养”很大程度上是一张空白。接受新事物的过程复杂而又缓慢。

比如在有偿消费意识方面，很多拆迁住户心中没有物业管理的概念和意识，对物业管理费的缴纳存在偏颇的认识，政府征用了我们的土地，理应享受照顾，而不是支出缴纳，抵触情绪很大。

部分安置小区，人员复杂，关系众多，除了以大山铺镇本地人为主外，还有来自团结镇、新民镇等周围的安置人员，使得农村落后思想“家庭家族本位主义”占据主导地位和“本地居民逞强，外地人示弱，反而外地人好管理”的局面，缺乏大局认识，造成人与人之间关系不稳定、不确定，协调起来比较难，统一起来不顺利。

（二）管理水平不高、服务不规范

部分安置小区硬件设施设备不完善，没有门卫室和绿化地。由于买车人员多，停车位不够。没有文化娱乐场所，健身器材缺乏，很多楼道未安装防盗门和监控设备，相关的垃圾清理、输送等设备没有或不足。

有物业公司管理的小区，物业管理受经费影响大，如果物业费用收取率较低，导致人员配置、技术设备、服务质量等方面乏力，不能有效地进行管理和服务。如果物业费用收取率高，由于拆迁农民自身收入来源和水平的影响，容易引起他们的反感，利益诉求一致性极易引发不稳定因素。

物业管理和服务人员由于受自身的文化素质、年龄、专业知识和技能、工资水平、积极性、流动性、应急能力、职业道德、法律意识等影响，不能进行有针对性的管理和提供有效的服务，使得在物业整体管理和服务水平上不高不规范。

而在个别安置小区，还没引进物业管理，主要是靠居民自己组织业主委员会、自己选择保洁员等参与小区环境、卫生、电费等的经办。而由于新进“农民”农村“落后”意识深厚，对各种费用的承担上存在重大误解，导致思想不统一、意见不统一、行动不统一，散漫意识严重。甚至很多小区居民把以前在征地拆迁中积淀下的怨情、不满转移到小区管理各项方面，给社区管理设置障碍。

（三）组织和服务机构职责不明，缺乏法律依据

设置了物业公司的安置小区，其定位不明确，由于目前缺乏法律法规的明确界定，使得物业公司与社区组织在各自的管理和服务范围、内容不明确，交叉又严重，在管理服务上“撞车”与“真空”时常交织存在，从而造成工作落实力度小和出现情况又互相推诿扯皮，耗费人财物等不必要的现象。

在个别安置小区，没有组织机构，缺乏有效的领导和组织，很多事项完全是社区在承担。很大程度上，造成安置小区内秩序和治安等存在问题。

在很多安置小区中，许多安置进来的居民没有及时拿到房屋产权证和土地所有权证，造成在子女就学、社会保障等方面手续转换麻烦。

（四）道德管理水平不够，文明素质差

安置小区居民由于是从农村中转变过来，农村不良习惯深厚，而且目前占据着主要地位，影响着小区各项活动的开展。

安置秩序的维护、安保意识、设施管护、无证经营、偷盗频发、无关人员和车辆自由出入、垃圾清运不及时等造成恶性循环，在很大程度上体现着小区业主、物业管理和服务者、居民等在社会道德管理方面意识不强，建设文明和谐小区的素质还不够，公共设施爱护意识差。农耕器具随意堆放在走廊过道、阳台和房后。尤其是个别居民不分场所违章搭建、乱扔乱丢、损害公共绿地和不分场所擅自种菜、养鸡、养鸭等现象突出，不文明行为时有发生。凸显出拆迁安置小区道德形态管理水平不够，市民素质与城市小区存在很大差距。

（五）管理和服务制度体系不健全

拆迁安置小区物业公司没有深刻地认识到加强自身物业管理和服务水平的重要性。在管理和服务的规则、程序、内容、方式、监督等方面缺乏有力高效有序的制度体系。没有严格自律，没有严格从内部提升准入门槛，没有严格规范物业管理服务标准。尤其是管理服务人员的职业道德、服务技能、资格认证等方面力度不够，把关不严、监督不够、惩罚不严等现象频出。严重暴露出物业管理和服务制度还存在巨大漏洞。

拆迁安置小区社区组织由于刚刚成立，对小区管理和服务在很大程度上处于初级阶段，没有自身切实的经验，更谈不上成熟的建章立制。这在很大程度上考验着社区管理机构在制定和落实小区管理和服务制度方面的质量和水平。

二、全面加强拆迁安置小区的管理

（一）加强宣传教育引导，转变居民观念

转变思维和行动是关键，是小区走向现代化的前提和基础。必须要创新宣传教育形式，提升居民“城镇化”水平。通过小区管理服务网格、党组织网格、宣传报栏和标语等平台，强化“村规民约”的宣传引导；加强小区文化建设，通过文化法律、劳动技能、道德礼仪、丰富多彩的文娱活动等；通过强化物业管理服务的内涵、特点、相关政策法规、作用和意义等宣讲，转变思想观念，树立现代市场意识，增强认同感、归属感和责任感。通过一系列的精神文明建设举措，激发他们参与小区管理和服务的积极性，提升凝聚力。

（二）明确管理服务机构职责，形成强大合力

进一步明确社区管理机构职能职责。它是在党的领导下小区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的基层群众自治性组织，负责社区日常事务的管理，抓好事关居民教育、文化、医疗、计生、民事纠纷、社会治安、弱势群体、环境卫生等行政性质的工作。着重体现在对整个对象的管理、组织和协调上。

而物业公司则是依据《物业管理条例》相关规定，受聘于服务小区，依照委托合同的约定，依法生产经营，为小区居民提供多层次、全方位和综合性的有偿服务。它的管理和服务是企业行为，着力凸显在其本质上的服务性和盈利性。

（三）加强管理和服务制度建设，依法工作

居委会是小区主要管理和服务力量，它从行政性质的角度履行着特殊的管理和服务，具有很重要意义。强化居委会为民管理、为民服务和依法行政的能力，就必须要探索与完善管理和服务的制度体系建设，提高办事效率，提升组织形象，增强群众亲切感和联系性。在安置小区内部要建立健全各种机构，比如党小组、业主委员会、居民小组、监督小组、财务小组等。

物业公司要从整个小区未来科学发展、健康发展、和谐发展的大角度上加强规划管理和服务制度体系建设。从内部做起，提高门槛，把管理服务的主体、内容、流程、规章、方式等完全纳入到动态的价值监督考核完善体系中。以更有效地应对小区各种情况和问题，一方面增强其全面覆盖的能力，另一方面提升解决新问题新矛盾的水平，从而保障小区各方面长效管理服务机制的建立。

（四）抓好小区党建，强力促发展

实现党组织在安置小区的全覆盖，把党建工作深入到小区各个方面中，形成强有力的领导和示范作用。尤其是抓好小区党组织的制度建设，强化政策落实制度、责任制度、考核制度、议事制度等，建立健全工作协调会和党建工作联席会，强化阵地建设，提升党务工作者的队伍素质综合建设，形成坚强的领导和组织核心。

优化和整合资源，深入推进体制改革，推动居民向市场化、社区化、公寓化等方向转变，抓好集体资产经营管理改制，强力促发展。通过撤村建居、村居联建等，强化党组织的管理领导作用，强化对居民素质理念的引导作用，为小区从整体和长远上可持续发展打下坚实的政治和组织基础。

（五）加大政策扶持力度，创新形式

由于土地资源日益紧张，积极坚持集约节约安置用地等原则，在拆迁安置小区合理规划各种管理服务设施设备所占用空间的布局。创新物业管理经费的创收渠道。通过对出租收益、垃圾清运费、物业管理综合服务费等各种手段进行适时调节，优化资源配置，强化行政部门、物业公司、开发部门等有效配合，合理调节，全面兼顾，以提高安置房档次，到达以最小的成本发挥最大的安置效益、规模效益和社会效益。以不同程度的分成和减免政策，促进和谐发展拆迁安置小区的管理。

（六）科学安排拆迁安置布局，提升内涵价值

作为政府在拆迁安置前，应优先规划、合理布局，结合经济、地理、交通、环境、文化教育等考虑，选择适宜的安置地块，形成既有距离优势，又有有机融合最大价值的功能集聚，体现新型城镇化条件下商品房小区、商业区、住宅区等交错规划安排，让安置小区更好地与城市相接轨，把安置小区积极纳入极具完善的现代功能、充分发挥“分散既集群”的功用价值体系中去。