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初探非规范小区之成栋楼房的社会管理问题
发布时间:2013-12-12 16:46:52       作者:金彩       来源:龙井街

随着经济的发展和社会的进步,如何在提升服务居民能力的同时,又能更有效地推进和谐社区的建设,已是摆在各级党委政府面前的急需解决的创新社会管理工作之重。龙井街以华大社区万家庭苑二期AB栋为试点,进行了社区党组织、业主委员会、物业公司三位一体对非规范小区之成栋楼房的社会管理创新的有效探索。

一、基本情况

龙井街幅员2.25平方公里,人口32889人,人口流动大,规范小区11个,成栋楼房371栋,棚户平房900户。因是我区的政治、经济、文化中心,外来务工人员多,常驻人口情况复杂,且只有规范小区才有业主委员会和物业管理公司,371栋成栋楼房和900余户棚户平房均未建立业主委员会,无物业管理公司进驻。其中华大社区的4个规范小区中有3个有物业公司进驻管理,1个为业委会自治管理,另有78栋成栋楼房和300余户棚户平房的清洁和安保工作都只能由社区聘请的清扫保洁人员和协警员、义务巡逻员进行粗放式的管理。由于没有专门的物业公司和业主委员会的管理,诸如环境卫生整治问题、社会治安问题、排污管道堵塞化粪池爆池问题、消防通道被占用问题等都严重影响着社区居民的生活质量和社区的和谐建设。

二、成栋楼房社会管理中的问题

1.卫生保洁难的问题

由于地处老城区,居住在成栋楼房和棚户平房的居民大多是各类厂矿企业的下岗失业人员、外来务工人员、无业低保户,既是弱势群体又是文化素养偏低的底层人员。由于文化素养和生活习惯、生活理念的差异,部分居民自私自利,既不愿参与社区组织的公益卫生保洁行动,又拒绝缴纳卫生保洁费;有的缺乏公德心,只管自己小家的清洁美丽,不顾公共场地的绿化美化,经常在楼上将垃圾高空抛弃,将垃圾在楼道内乱堆乱放,有的是瓜果纸屑边吃边扔,使得楼栋、棚户平房区垃圾遍地,卫生保洁难。

2.化粪池排污管道常堵塞,难治理的问题

成栋楼房大多是上世纪六、七十年代厂矿企业的职工宿舍,棚户平房大多是上世纪五、六十年的安置公房,因当初的城市管网规划设计不规范和房屋修建质量的问题,再加上基础设施老化,年久失修,使得排污管道堵塞、化粪池爆池等问题日益严重。因所涉的排污管道和化粪池既不是在规范小区内,也不是在主街大道,既没有专门的物业公司负责维护管理,也不属于环卫站管辖范围,只能按“谁使用谁负责”的原则由所居住和使用的居民自行管理和负责维护,但由于大多居民利己思想严重,平时只图享用,对涉及出资出力的尽义务和尽责任的问题时就互相推诿躲避,街道、社区又无专门的工作经费,使得排污管道堵塞和化粪池爆池等问题难于及时处理到位。

3.社会治安管理难的问题

由于非规范小区,又是外来人口集中居住区,因单元楼栋和棚户平房单元门未安装门禁、无技防设施、各出入口和楼栋无专门的人员值守,使整个楼栋和棚户平房不能完全封闭,实为开放式状态,商贩和行人自由出入楼栋平房,入室盗窃、上门推销等不安全不稳定因素多,又由于夜间有的路口路灯不能及时完全亮化,使得治安隐患也较突出。

4.占用消防通道,公共利益难保障的问题

因非规范小区没有专门规范的停车场,没有业主委员会和物业公司的管理,有的居民随意将车辆停放楼道,或是占用公共用地和消防通道,使得居民生病急救,火灾地震求生时生命通道被阻,群众公共利益难保障,群众怨声载道。

三、解决措施

面对辖区成栋楼房、棚户平房的社会管理无序化,卫生保洁、排污管道堵塞、治安管理散乱化的现状,为妥善解决相关问题,我们推行“三位一体”举措来求解。  

1.因地制宜建立民主自治的业主委员会

因华大社区万家庭苑AB栋是新修楼房,居民大多为中近郊的教师或企业退休人员,素质相对较高,其中也不乏有热心公益事业且有一定组织管理能力的干部人才,相对其他楼栋和平房探索建立业主委员会和引进物业公司管理的条件要成熟些。华大社区党委在综合分析的基础上事前介入,先期物色建立业主委员会的合适召集人员,适时在广大居民业主中宣传动员建立业主委员会的重要性。在条件成熟的情况下,于8月上中旬,以楼栋单元推荐,全体业主选举的方式,在万家庭苑AB栋六个单元各推荐出一名代表,在B栋选出一名楼长,共七人为委员组成万家庭苑AB栋业主委员会。该业主委员会于中旬开始有机分工,密切配合,凡事以业主委员会提议,业主大会共同表决的形式,对消防通道被占用的问题、楼栋内安装门禁系统的问题、化粪池堵塞问题、治安岗亭建设等问题进行了民主自治,使困扰多年的各种社会管理问题在社区党组织的指导下得到逐步解决和有序推进。

2.探究式开展物业公司和非赢利性“准物业”自治模式的比较管理,推进物业服务进楼栋、进棚户平房区

为有力改变居民对物业管理公司在美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区等方面作用的认识,高效推进龙井街的创新社会管理,街道一是针对业主对物业管理的认知度和接纳度还有一定距离的现状,街道出面与自贡市安宁物业有限责任公司联系,在万家庭苑二期B栋先期建立物业管理服务。按照“分级定级、质价相符”的物业管理服务质量等级标准,由业主大会根据需要讨论决定选择具体的服务标准,并与物业管理公司签订物业管理服务合同,物业管理公司按合同规定提供安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化美化、共用设施维护等方面的优质服务,业主按时足额交纳物业费,物业公司定期公布费用收支账目,让业主在接受服务的同时明白消费。二是在万家庭苑二期A栋推行非赢利性“准物业”自治模式的管理。由业主委员会牵头,在居民遇共用设施破损、卫生保洁方面需要经费支出时上门收缴费用,安全保卫由楼栋热心人员轮流值守,采取自助服务方式进行“准物业”管理。经过一两个月时间比较,居民在自行认知物业管理公司服务的优级性的情况下,可有效推进物业服务进楼栋、进棚户平房区的认识,从而有利改善成栋楼房、棚户平房区卫生保洁难、化粪池排污管道常堵塞难治理、社会治安管理难的问题。

3.有机建立社区党组织管理指导、业主委员会桥梁纽带、物业公司高效服务的三环连动、三位一体的社会管理机制

为在提升服务居民能力的同时,能更有效地强化对居民责任义务的管理,社区党组织一是加强对业主委员会管理服务的指导;二是对业主委员会和物业公司积极提供温情服务,对需要社区党组织出面协调解决的事情总是尽力尽量办好;三是把业主委员会主任推荐为居民小组长,并将其和物业公司负责人吸纳为党组织兼职委员。让两者既能参与社区的各项会议和活动,又要求其将党的方针政策及时向居民传达,使党组织的管理触角能有力延伸到千家万户;四是有力协调业主委员会和物业公司的配合服务,积极发挥业主委员会的桥梁纽带作用,既让居民的意愿能通过业主委员会及时传达到物业公司,又使物业公司的管理服务能充分得到业主的理解支持,有力推进居民满意度的提升;五是积极开展送政策、送文艺进楼栋、进棚户平房区活动,指导业主委员会和物业公司开展文明楼栋、文明家庭等的表彰活动,加强业主委员会和物业公司服务质量的管理督促,指导业主委员会和物业公司加强居民党的方针政策的宣传教育,加大居民公约、居民责任义务管理约束,提升居民既要接受优质服务又要承担责任义务的意识,有力推进和谐社区的建设。

 

(作者为龙井街道办事处副主任)

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