房地产中介行业在房地产业经济运行的全过程发挥着独特的影响力，从一开始最基本的买卖双方之间搭桥引路、居间媒介、全程营销策划、再到后来为房地产业的生产、流通和消费提供全方位的中介服务。房地产中介已显示出强大的生命力和广阔的发展前景，成为中国现代社会中不可或缺的现代化服务化行业，并将持续获得大发展。

目前，国家将房地产业确定为国民经济的支柱产业,出台一系列规范发展房地产业的政策措施,国家希望房地产行业获得持续稳定发展，这就为房地产中介业的发展注入了新的生机和活力。随着城乡居民住房消费的旺盛需求，我国经济的持续、稳定、快速发展、城市化进程的加快、大力发展养老产业，以及全面建设小康社会奋斗目标的确立，这些都是为房地产中介提供了巨大和广阔的发展市场和空间。中介业务作为市场经济发展的产物，是商品生产、流通和消费中不可缺少的媒介及桥梁。房地产中介在房地产开发经营与消费的供求市场中，提供着评估、交易、代理、经纪、咨询等市场经济中不可或缺的服务，现代化的房地产中介服务涉及项目的投资、融资、开发、建设、媒体推广、运营、交易、消费等各个环节。一家服务质量优越，服务标准健全、规范的房地产中介机构所提供的法律、专业技术、行业信息等专业服务不仅能为促进房地产交易市场进一步做大做强，也能为行业自身创造丰厚的收入，为国家创造巨大的税收 、解决大量的社会就业。

一、房地产中介市场的作用

目前，关于房地产市场的划分，通说为：房地产一级市场是指土地市场，是由政府掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给房地产开发商。房地产二级市场是指房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上开发建设物业，然后将该物业销售给广大的小业主。房地产三级市场是指小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权，然后将该物业的所有权转让给受让方。

目前的房地产市场，不但有大量新房出售，也有大量的存量房供应，待售房源处于相对饱和的时期，房地产中介不仅在二级市场中举足轻重，更为盘活三级市场注入了新鲜的动力，基本垄断房地产三级市场的交易，交易量巨大。

二、我国房地产中介市场的发展现状及存在问题

与欧美房地产中介市场相比，我国的房地产中介市场虽然发展势头迅猛，但还存在着执业标准不健全、执业规则不规范、专业人员学历较低、素质不高、专业技术手段落后、执业运作经验匮乏和管理成本过高、实力不够等诸多问题，很多方面都急需全面改进。因此，我国现阶段房地产中介总体上还处于发展初期，竞争相对较弱，与发达国家的房地产中介市场相比，还存在着不少的差距。

（一）法规制度不完善

目前，涉及房地产中介的立法主要有：《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》《商品房销售管理办法》《中华人民共和国合同法》《房地产管理条例》等以及相关司法解释。虽然有上述的法律法规，但我国房地产中介服务方面的法律法规仍然处于建立框架过程中，体系不够完善。现有法律制度的规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖，至于中介机构的权利、义务、责任、运营、交易细节等并未作细化立法规定。

（二）缺乏专业人才，影响产业的提升

各行各业的竞争，其实是人才竞争。房地产中介服务工作具有综合性、广泛性特点，是多领域知识及个人综合能力的体现。作为一个优秀的房地产中介服务工作者，不仅需要精通房地产业务、土地管理法、房地产法、继承法、诉讼法、公证法律体系等方面的知识，还需具备获取、分析、利用多方面信息和信息渠道的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国的发展时间还不够长，从业人员资格管理制度尚不规范，持证者少，而上岗的大多数人都没有从事过相关工作的经历。在利益的诱惑下，为追求商业利益和个人利益、不讲诚信、欺骗等常有发生，交易者多有投诉，这大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。

（三）房地产交易的中介资金管理存在漏洞

国家建设部早在2006年就出台了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，但是相应的细则还不够明确，在实践过程中出现了许多漏洞。资金监管方面，房地产管理部门对交易结算资金专用存款账户管理和银行的资金管理虽有规定，但缺乏监管配套制度，让很多中介机构钻了空子，擅自挪用交易资金的现象屡见不鲜。

（四）中介机构的违规常见行为

目前，房地产中介机构的违规常见行为：(1)主体资格不合法，无照无证经营从事中介业务的现象常有发生；(2)不按照标准收费，随意性太大；(3)房产中介机构内部管理混乱，规章制度不健全，财务账目混乱；（4）房产中介机构从业人员或从业人员近亲属利用房屋交易信息，私自炒房；（5）房产中介机构从业人员滥用合同法定金制度，通过垫付房屋交易定金、锁定交易房屋后，利用失败的房地产交易，私自收取购房人的定金或获得房屋出售方双倍赔付的定金；（6）房产中介机构同开发商勾结，通过低价包销开发商的房屋后，再高价倒卖，实现利益输送并帮助开发商偷漏国家税收；（7）房产中介机构推介房屋时，欺诈客户，刻意隐瞒房屋的不利信息。

（五）行业监管不力

目前，房产中介机构的行为涉及面广，交易越来越复杂，不但跨部门、跨法域、还有时跨国界，政府房地产主管部门的直接监管和行业协会进行的自律性监管，都存在监管不到位的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、监管手段有限以及相关法律法规的滞后，监管仍然存在许多问题。

三、房地产中介市场问题改进对策

（一） 加强房地产中介行业的专业立法

目前，《城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》《商品房销售管理办法》《合同法》《房地产管理条例》等以及相关司法解释较为分散，法律规范所涵盖的内容与市场对法律规范的需求还有较大差距，要达到规范房地产中介市场的目的，需要政府高度重视，加强房地产中介行业的专业立法，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公平、公正的法治环境。

（二）加强中介机构及其从业人员的执业资格管理

1.加强职业化和专业化管理。加强对从业人员的培训，严格规范从业人员的资质审批。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。提高从业人员的职业道德和专业技术水平。要在企业内部实行定期考核，实行适当的奖惩制度，创造良性竞争环境，将自我发展和服务他人良好地结合，形成优质企业文化氛围。        

2.规模化和品牌化。现在我国房地产中介机构大部分还属于小微企业，抗风险能力不强，随着经济转型形势逐渐明朗，小微房地产中介将面临被淘汰的风险。目前，已经出现大型的品牌房地产企业，投资入股房地产中介，利于统一安排人力、物力、财力和品牌效应，形成自己的竞争力，为房地产中介的做大到强，起到积极的示范和推动作用，已经出现良好的发展势头。

（三）加大监管力度

1.强化行业协会的管理作用。房地产中介行业协会要充当好政府和行业之间的协调员、沟通桥梁，履行代表、服务、协调、自律的职能，制定更加严格和细致的行业自律公约，积极开展行业内部资信评估等，促进全行业整体素质的提高。

2.强化企业信用监管。对房地产中介机构定期跟踪及评级，信息公开。

3.规范资金管理。强化房屋中介交易的全过程资金监管，对交易定金、预付款、分期购房款、银行按揭贷款、税金缴纳进行全过程无缝监管，防止房地产中介机构利用信息优势、资金优势、渠道优势欺诈客户。

4.多部门联合监管、执法。房地产中介机构的经营行为涉及面广，涉及法律法规复杂，主要涉及国土、规划、市场监管、银行金融机构、住房公积金管理机构、税务部门、不动产交易中心等，政府可以考虑设立联合执法监督部门，实施监管。

（作者：区市场监督管理局副局长）