大安街道人大工委主任　钟开明

随着城市建设步伐的加快，环境优美、功能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为了城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下建造年代久远的旧城老旧小区就显得黯然失色。尤其是大安街辖区的老旧小区，在区住建局集中实施改造前，由于建成时间长、基础设施差、管理不到位、缺乏物管等原因，存在着很多现实的困难和问题。

一、困难和问题

一是产权构成复杂，维修资金缺失。改造前的老旧住宅小区产权情况复杂，统一管理难度较大。同时，由于改制、破产等原因，个别老旧小区已无管理主体，处于“失管状态”，随之而来的环境脏乱差，违章建筑、占道经营、破墙开门、开店、毁绿占绿的情况比较普遍，绿地杂草丛生，严重影响了小区秩序和容貌。如改造前的周家冲小区、大安盐厂宿舍小区。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建设部要求建立维修资金，无法满足共用部位、共用设施的维修。同时老旧小区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，引入物业管理的工作难度也大。

二是居民认识差距、特殊群体较多。在过去计划经济体制下形成的居民住房福利制度，让很多老旧小区居民还存在很多无偿享受服务的传统思想，习惯了由原单位的房产管理部门的管房模式，多数居民认为实行物业管理就是想多收钱，额外增加生活负担，即便要交钱最好也是由原单位来缴纳，这种情况在大安盐厂宿舍小区较为明显。同时，居住在老旧小区的居民，老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，尤其是周家冲小区作为安置房小区，群体更为特殊，系社会弱势群体较为集中的区域，“谁享受、谁付费”的物业管理消费意识未形成。此外，群众对物业公司提供服务的内容及标准要求不一致，对物业费的收取标准心理预期不一致。

三是思想意识不强、工作推进较难。一方面，整治项目和内容难以统一。由于居住习惯不同，小区内居民对整治工作意见不一，尤其涉及居民切身利益的事项，如清理菜地、清理花草果树、拆除违建等问题，很多居民不理解、不支持。还有部分群众提出大量个性化改造要求，绝大多数要求既不符合整体改造规划，也无相应资金支持。在无法满足群众要求的情况下，推进工作受到不同程度的阻力，群众不配合、不理解情况时有发生，说服、解释和劝解工作数量大、难度高。

四是物业管理差距、管理效果不好。虽然部分小区引进了物业，但管理水平和居民的支持参与度不高也影响管理效果的问题。

二、对策与思考

一是多方筹措资金，保障顺利推进。老旧小区居民收入普遍偏低，花钱买服务的意识较为淡薄，街道自身难以筹集整治和管理资金，这就更多需要住建部门的积极向上争取专项补贴资金和相关政策扶持，区政府根据财力状况，出资整治改造社区公共环境，增加便民设施。这项工作，借助区委、区政府的大力支持和区住建部门的积极对上争取，我街范围内周家冲冲小区作为省级老旧小区改造示范小区已经实施完成三期项目改造，大安盐厂宿舍小区、大安靠山楼片区一期改造也顺利完工。对未纳入老旧小区改造范围的小区，可考虑引入社会资本的方式，采取政府、产权单位、居民个人和物业公司按比例共担的方式筹集改造资金。

二是强化宣传引导，建立长效机制。反思辖区内周家冲小区和大安盐厂宿舍小区两个大的小区改造工程能够得以实施，在街道和社区的主导下，提前做好居民业主的思想发动，加大宣传引导是顺利实施的前提保障。改造前，要明确升级改造时间和目标并在小区显著位置予以公示，让业主能深刻感受到整治改造工作将会给他们带来的切身利益。改造后引进物业公司前，要借助小区业委会或者小区物管委的力量，提前做好物业管理有关政策法规和知识的宣传，让公众理解实施物业管理的意义。物业引进后要增加物业服务透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准以及运营情况的定期公告都要在小区布告栏进行张贴，让广大业主知道物业收费的合理性和合法性，改变业主不交物业费的思想，提高小区物业缴费率。周家冲小区对自贡市佳弘物业管理有限公司的成功引进，就是最好的例证。除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。

三是落实专项资金，确保后续保障。1999年以前的商品房基本上未建立维修资金。虽然老旧小区争取上级专项资金进行了改造，但旧的小区维修基金仍然无来源，靠物业是很难把专项维修资金筹集起来，针对这一情况，相关职能部门要探索采取适当方式建立老旧小区专项维修资金。同时探索设立老旧小区应急管理基金，用于小区出现井盖丢失、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题的处置和解决，其维修事宜由管理责任主体社区居委会或物业公司负责，避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

四是发挥主体作用，有效化解矛盾。老旧小区整治改造和小区物业管理是一项复杂的系统工程，涉及的群众多、环节多、细节多，难免出现矛盾和问题，如住户分摊资金落实、群众不理解、不配合等问题，这就需要发挥好小区楼片长等群众领袖的作用，架起与群众联系沟通的桥梁纽带，广泛征求群众的意见建议，理顺情绪，化解矛盾。此外，在管理方式上，对切实在短期内无法成立业主委员会的可以考虑社区自治。由社区居委会在广大业主和社区失业人员中优先招聘服务人员，并通过购买服务的方式对公共设施进行检修，形成自主管理的模式。

五是统一规划设计，统筹协调推进。在小区前期的改造规划上，建议聘请专业机构，统一进行规划，重点是要做好管网、线路等基础设置的改造规划，避免重复改造、重复施工等问题。在小区物业管理上，应统一物业管理，避免多头管理。

（责任编辑：陈思如）